房地產購屋須知-契約主體(自然人、法人)

人是權利及義務之主體，任何契約成立必須符合法律規定，否則契約可能會視為無效。
依民法第六條之規定：人之權利能力始於出生，終於死亡。
依「行為能力」可區分為三種人，分述如下：

˙自然人˙

行為能力人
均得依其自由意願為簽約及登記之主體。

1. 滿二十歲為成年，成年人有行為能力。
2. 未成年人已結婚者，有行為能力。

限制行為能力人
滿七歲以上未滿二十歲為「限制行為能力人」，限制行為能力人未得法定代理人之允許所為之契約行為，屬於效力未定，必須經由法定代理人之承認始生效力，不得單獨為簽約之主體。

無行為能力人
無行為能力人之意思表示「無效」，因此無行為能力人不得單獨為簽約主體。民法第七十六條規定：無行為能力人，由法定代理人代為意思表示，並代受意思表示，所以無行為能力人由法定代理人全權代為簽約及辦理登記。

1. 未滿七歲：未滿七歲之未成年人無行為能力。
2. 禁治產人：禁治產人無行為能力。

※限制行為能力及無行為能力得為權利義務之主體，但不管其承買或出賣不動產，
　皆必須由法定代理人出面處理。

˙法人˙

授權行為
任何契約的簽訂以本人出面最為恰當，尤其不動產之買賣，因牽涉金錢數目大、責任較重，若本人無法出面，則必須提出合法之授權書。授權書必須以文字詳細記載委任人、受任人之個人資料及房地產之標示、權利範圍以及授權處分行為。目前常用之授權書分述如下：

國內授權

1. 公證授權：授權人及被授權人親自前往法院公證處完成之授權書。
2. 私下授權：所有權人在國內無法親自簽約，而出具特別授權之委任書，授權「被授權人」全權簽約、收款、辦理移轉登記有關之一切事宜。該授權書必須經由所有權人親自簽名，加蓋印鑑印章附印鑑證明、身分證影本。

國外授權
不動產之處分若所有權人在國外，應出具由我國駐外單位簽證之授權書。憑此授權書辦理移轉登記時只要提供被授權人之印鑑證明、印鑑印章、身分證明文件即可辦理。