房地產購屋須知-擬定契約(公契私契、付款方式)

˙公契私契˙

不動產買賣契約之簽訂通常是委由地政士〈代書〉代為產權調查確認產權沒有問題，再由雙方當事人約定時間、付款條件，並請代書代為簽訂、辦理產權移轉登記之一切事宜。實務上的不動產契約有兩種：一種是代書依據當事人合意之總價、付款條件所簽訂之契約俗稱私契，即實際交易價格之契約。另一種是登記用之契約，公定契約書，俗稱公契，土地依當時公告現值計算總值，房屋依政府核定之房屋評定現值計算(約為房屋稅單上課稅現值)。

• 私契：實際交易價格之契約。
• 公契：公定契約書，申報契稅、增值稅、登記移轉用之契約書。

˙付款方式˙

1. 一般買賣付款方式即以私契中雙方所合意之價格，再依總價以目前付款習慣分四次付款
   第一期簽約款：約佔總價款之10~20%。（買賣雙方簽訂買賣契約、擬定付款方式、交屋期日等）。
   第二期用印款：約佔總價款之30~40%。（賣方備齊所有權移轉登記應備文件）。
   第三期完稅款：約佔總價款之30%。（土地增值稅、契稅稅單、查欠稅）。
   第四期交屋款：約佔總價款之20~30%。（辦妥所有權移轉登記、交屋）。
2. 一般而言，有關付款方式，賣方不動產無他項權利負擔，原則上在交付證件、用印完成時均求取得價款百分之五十以上。
3. 賣方不動產有他項權利負擔者，須將原有之銀行貸款在總價款中先扣除，再分算付款，而以最後一期付款清償為宜。
4. 付款辦法並非一成不變，在不違反誠信原則下由雙方協議達成。而目前買方均要求百分之七十左右銀行貸款，因此貸款部份視同尾款，其他款項則依百分比逐次給付。
5. 針對銀行貸款部份，雙方應會同至銀行撥款，藉以確保雙方交易之安全。