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加入我的最愛 更新時間：2024-04-28 瀏覽人數：000792294 |
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地產新知
圖像會說話
美術館特區後勢看好
下半年因建築原物料節節上漲，加上全球原油上漲，房地產漲價是勢在必行，許多北部投資客漸漸看到這裡的商機，開始有了關心的動作。
房地產買進的時機、合理的價格 ...
房地產買進的時機
對住宅的住戶而言，基本的生活機能必須要得到滿足，否則日子會過的很痛苦。
所謂基本的生活機能是指，每天必須使用的服務性質的機構設置完備，
例如：小學及便利商店等設施，中小學應不超過 10 分鐘車程，
便利商店則應在 180 公尺以內，也就是步行 2 分鐘可達的範圍內。
合理的價格
房地產業者都說決定住宅價值的三個要素是<地段、地段、地段>。
不過真正會發生增值的現象有兩種原因：
房地產的價格是由通勤距離、建築硬體環境及生活便利性等三個條件來決定。
在同一個區域、城市裡，這三個條件相似的地區，房地產價格就會接近。
國內住宅自有率高達 80%，餘屋量可能超過 85 萬戶，
在這種情況下，要靠房子賺錢，就得選一個生活品質正在提升或改善的地區。
而任何會造成這三個條件變動的因素，都會是房價向上或向下空間。
捷運及新興就業機會，改善各地在通勤距離方面的條件，
而使各地區的房地產價格，有向上攀升的機會。
再加上建築硬體環境，對房價的影響有加分的作用，因此一個具增值潛力的地區，
應該有良好的建築硬體環境，並且必須位在捷運沿線，或鄰近新興工作機會產生地。
新興的工作機會，是要具備規模大及能提供企業遷移的誘因兩項條件，
才能帶動房價的發展，所謂的規模大，是指最好提供的工作機會要在屋齡 10 年以內的空屋。
影響住宅價值因素
對住宅的住戶而言，基本的生活機能必須要得到滿足，否則日子會過的很痛苦。
所謂基本的生活機能是指，每天必須使用的服務性質的機構設置完備，
例如：小學及便利商店等設施，中小學應不超過 10 分鐘車程，
便利商店則應在 180 公尺以內，也就是步行 2 分鐘可達的範圍內。
合理的價格
房地產業者都說決定住宅價值的三個要素是<地段、地段、地段>。
不過真正會發生增值的現象有兩種原因：
- ‧第一是特定地區生活品質水準的提高或改善，而造成特定地段的房價上漲。
‧第二是整體市場房地產都大漲，當這種現象發生時，只要是有房子的人就賺到了。
房地產的價格是由通勤距離、建築硬體環境及生活便利性等三個條件來決定。
在同一個區域、城市裡，這三個條件相似的地區，房地產價格就會接近。
國內住宅自有率高達 80%，餘屋量可能超過 85 萬戶，
在這種情況下，要靠房子賺錢，就得選一個生活品質正在提升或改善的地區。
而任何會造成這三個條件變動的因素，都會是房價向上或向下空間。
捷運及新興就業機會，改善各地在通勤距離方面的條件，
而使各地區的房地產價格，有向上攀升的機會。
再加上建築硬體環境，對房價的影響有加分的作用，因此一個具增值潛力的地區，
應該有良好的建築硬體環境，並且必須位在捷運沿線，或鄰近新興工作機會產生地。
新興的工作機會，是要具備規模大及能提供企業遷移的誘因兩項條件，
才能帶動房價的發展，所謂的規模大，是指最好提供的工作機會要在屋齡 10 年以內的空屋。
影響住宅價值因素
- ‧生活便利性：
住宅周圍需要一些服務性質的設施，使住戶不必為了獲得生活必需品而每天來回奔忙，
這些服務性質的設施重要性，是視人們的使用頻率狀況而有所不同，
便利商店、超級市場、學校、活動中心場所等，是人們幾乎每天需要使用的設施，
因此在住家附近有沒有這些設施，對住宅的價格會有很大的影響。
至於百貨公司、購屋中心之類的場所，人們可能一週才去一次，
因此距離遠近對房價的影響較小。鄰近的既成商圈，具都會或區域形態的商圈，
三分鐘路程內的住宅，價格會比區域行情貴個 5% 到 10%。
‧景觀因素：
景觀因素，對房地產的影響最直接、最明顯，
同一棟建築物，可以直接看到公園，與看不到公園的部份就一定會有差價。
‧公園住宅：
在中古屋市場面向公園的住宅，通常可以比鄰近行情貴個 5% 至 20%，
值得注意的是面向公園的預售屋在銷售時，價位高低幅度通常得視公園大小而定。
‧水岸住宅：
水岸住宅的價值除了水質外，還有取決於水岸公園的開闢情況及親水的方便程度。
‧高樓層住宅：
高層住宅可享受較佳的景觀，且往往能成為地標建築物，因此也創造價格。
不過對家裡有老人、小孩或臥病等成員，必須長期待在室內的人們而言，
並不適合居住高的樓層，因為這對其體力、身心會有不良影響。
對打算購買高樓層住宅的人們而言，得避免在預售的時期購買，
因為建商在推建案時，往往會依樓層高度定差價，
而因為樓層高度而產生的價差，在中古市場往往反應不出來，
因此在預售時期時以高價買高樓層者，結果往往會吃虧。
‧大型購物中心：
大型購物中心有可能成為促進住宅郊區化的角色。
以往住在鄰近市中心的地區，至少有方便去百貨公司的好處，
但現在到處都有遠離市區的購物中心，所以這個因素影響漸漸變小。
‧學區因素：
位於良好學區的住宅總是能賣的比較好，而學區通常以道路作為分界，
所以分別位於同一條巷子，而分成兩側住家的房價，常常就有很大的落差。
‧榮耀心理因素：
住宅也是一種身分地位的表徵，因此地標型建築、名人聚集的豪宅，
都會比一般房地產行情來的貴，不過這些建築的造價及建材通常也較高，
所以能賣高價的原因並不單純。
‧高總價精華路段名宅、豪宅：
名宅、豪宅的定義有時也反映了房地產記者的稅率，
台灣所謂的名宅、豪宅幾乎沒有人在意他是不是好房子。
過去名宅、豪宅是指有德高望重的政治家居住，
近期連玉女明星、當紅名模進駐也有一大堆記者大炒新聞，
現在是名人的第一或第二女朋友進駐也成了名宅、豪宅的一種標準。
‧嫌棄厭惡設施等：
嫌棄厭惡設施等會壓低房價，其幅度在 5% 至 25%之間。
不過嫌棄厭惡設施等遷移的時間，也可能會創造一個逢低買進的機會。