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加入我的最愛 更新時間：2024-05-07 瀏覽人數：000792540 |
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地產新知
圖像會說話
美術館特區後勢看好
下半年因建築原物料節節上漲，加上全球原油上漲，房地產漲價是勢在必行，許多北部投資客漸漸看到這裡的商機，開始有了關心的動作。
戶外空間、情趣～機能比公設重要-下篇
情趣～機能比公設重要
人們對建築的要求千古不變、堅固、實用及美觀。
貧窮的社會只重視建築堅固與否，而富裕的社會則會三者兼顧。
台灣地區剛從貧窮走向富裕，因此對建築選擇的標準也正處於一個十字路口，
因此要做正確的選擇，必須先對新舊觀念的交替有所了解。
01.由對低公設比的過度要求到重視空間的情趣：
對低公設比的過度要求是預售屋制度盛行下的產物，
由於在預售時期消費者無法體會建築空間設計的好壞，
於是非常重視有具體數字的公設比率。
在這樣的觀念下，產生許多畸形的住宅產品，如建商過度的壓縮梯間的空間，
讓人一出電梯就感到壓迫感。預售制度也讓與機能有關的設計人忽視，
大家都喜歡淋浴間，於是建商就真的在浴室內裝個淋浴間，
不過尺寸不是適合的九十見方，而是七十五或是七十公分見方。
這樣的淋浴間能不能用，對預售屋的銷售完全沒有影響，
反正在樣品屋裡的淋浴間，可以用各種手法使它看起來大而實用。
02.品質的界定由土木施工到建築設計：
談起建築品質，許多人心目中所想到的是結構是否牢靠，水管是否會漏水等問題，
而不是牆與牆之間的空間該如何規劃，採光與通風如何求盡善盡美之類的問題，
雖然後者也是決定居住品質的要角。
03.由重管理到規劃：
對台灣民眾的認知而言，物業管理的重要性，遠超過其應有的地位之上，
建築管理的良莠對房價有重要的影響，人們似乎都忽略了建築規劃的重要性，
畢竟種在陰影下的榕樹無論如何也長不好，寬度不夠的迴廊，再乾淨光亮也乏人問津。
04.採光：
所謂的採光良好不只是室內夠亮，而且要亮的對。
房子的每個房間都有不同的功能，而自然光的採得必須與功能配合良好，
因此臥房及餐廳最好朝向東方，以取得早上的光，
工作室及廚房需要穩定的光線，因此以北向為宜，
起居室或客廳則可以西向或南向。
05.臥室及餐廳採早上的光：
人們在早上起來總是希望能看見陽光，同時在自然光照映下享用餐點。
一位建築學者曾指出，如果臥室能夠在早上引進陽光，
人們可以在陽光的照映下被暖暖的喚起，
比起被鬧鐘突然吵醒的人們，更容易產生愉悅的情緒。
06.工作室及廚房採穩定的光：
台灣大多數地區位於北回歸線以北，因此太陽的位置略為偏南，
朝向北面的窗不會有日光直接射入，因而由北面採得的光線較為穩定，
適合廚房或工作室等房間的需要。
07.客廳 起居室朝南或西：
在北回歸線以北的地區，朝向南方的房間幾乎在日出以後以後就可接受日光的直射，
適合客廳及起居室。而客廳及起居室的使用時間通常在下午以後，因此西向也可以。
08.公共空間的採光不可忽視：
建設業者重視公共空間採光是從一個其快的地方開始-電梯，
為使建築物的賣點增加，在電梯內的乘客看到外部的景緻，
建商開始在住宅內裝設觀景電梯，且採用大量的玻璃建材，
這自然而然的使電梯內的採光大幅改善，接下來有些建商設法改善在梯廳的採光，
如信義計畫區的預售案<領事館>在梯廳設大扇的落地窗，
其設置的目的與觀景電梯一樣，是為了景觀，但都使室內的採光增加。
09.窗的形式及大小：
窗的大小關係室內採光的品質，一般建議窗的面積不低於室內面積的 25%。
為確保室內的照明良好，房間的縱深最好不要超過窗戶上緣高度的 2 至 2.5 倍。
在開窗面積相同的情況下，開窗的位置越高採光越好。
不同形式的窗會有不同的採光效果，一般最常見的單側窗有光源一致的好處，
運用單側窗採光，光源應與工作台平行，也就是說坐在工作台前的人應該側面對窗。
凸窗是建商為增加賣點所常使用的手法之一，其端的突出物有減少光線的作用，
因此採光的效能不如單側窗，不過由於視野寬廣，適合於有窗前活動的房間。
10.格局：
室內格局由於可隨人調整，因此對房價的影響較小，
這句話許多中古屋市場的買斷客不會相信。中古市場存在一群買斷客，
他們和仲介公司配合，以低價購進中古屋，然後以略高的價格售出。
講誠信的仲介公司不太歡迎這種人，不過有些出類拔萃的買斷客，
可以行情購進住宅，大肆裝修後，再以更高的價格售出，
這種高竿的買斷客在 87 年房地產業者倒風連連的情況之下，
在轉手間仍可以賺到 10% 以上的報酬率。
室內的格局雖然可變易性大，但仍對住宅的價格有所影響，
不可以輕忽。
11.客廳的大小最重要：
除了 7、80 坪以上的豪宅之外，一棟房子要求臥室的寬廣就必須犧牲客廳的面積，
要求客廳的氣派，臥室可能就要小一些。而對一個 70 坪以下的買主而言，
客廳的大小遠重於臥室的大小，因此在購買此類住宅時，
首先要注意房子是否有一些結構性的因素，使客廳的面積受到侷限，
至於臥室的大小只要每個房間不小於三坪半，應該都足夠使用。
在最好的情況之下，客廳餐廳的配置合宜，可創造優良的空間感。
這樣的原則對 25 坪以下兩房住宅更顯的重要，
因為 25 坪的空間要求客廳餐廳等公共空間的合用，就勢必會擠壓到臥房的面積，
因此臥室與臥室及客廳、餐廳之間的隔間必須具有彈性，
為達到此一目的，浴廁必須放置在角落，而不能放置在任何一道牆的中央。
12.在客廳設凹室的可能性：
所謂的凹室是指與客廳相連，但略有區隔的地方，其所需要的面積不大，
只要長一米五寬一米的空間就可以，作用在於當家人要做某些特定的工作，
而又不想到書房去時，凹室就可以派上用場。
13.去臥室不能寒酸：
去看看預售屋樣品屋的搭建，建設業者都對主臥室的陳設不敢忽視，
就算一間五十坪的房子，也會在主臥室放置一套小沙發或更衣室，
建設業者不忘記討好付錢的人<付錢的人往往住主臥室>，
當一般民眾打算出售自宅時也不該忘記這一點，因此如果所買的住宅夠大，
都不該忘記檢查一下房子能不能隔出夠大的主臥室。
對家中有小孩的家庭而言，從主臥室門口不能直視室內是一項重要的條件，
這可以讓小孩臨時要找父母，雙親其中之一可以在門口安撫他。
14.深度超過一米五的陽台：
陽台深度低於 1 米 8，就不會有人想要使用，
以往國內建築法規規定陽台不得超過一米五，因此建商都將陽台設置成狹長形，
這些陽台除了放置閒物外幾乎很少有其他用途。
目前法令只限制陽台與室內面積的筆直，形狀的限制放寬，
這使在八十五年以後的房子具有較強的競爭優勢。
以下就各種功能房間的設置應注意事項略加討論：
‧客廳：要注意其位置是否與住宅內的主要動線分離，由臥室至餐廳或浴廁是否會干擾客廳的活動。
其空間是否能設第二處書房或餐廳，同時由客廳至室外或陽台是否方便。
‧餐廳：是否與廚房相連，能否成為備用書房。
‧廚房：將食物移至餐廳是否方便。所設置的烹調裝置或電器插座是否足夠，位置是否適宜。
而對公寓住宅而言，廚房必須可以直接與工作陽台相通。
‧主臥室：在擺設書桌、座椅、床具、衣櫥等必要家具外，嬰兒床及嬰兒用品的空間也必須考量，
如果沒有單獨的衛浴，主臥室的位置必須鄰近衛浴設備。
‧入口：面積夠大的住宅，最好能由入口直接到餐聽，廚房或起居室。
最少也必須有合宜的空間設置鞋櫃及簡單的儲藏空間。
‧樓梯及玄關：必須能夠兩人同行，能減少噪音的產生，同時必須有良好的照明。
人們對建築的要求千古不變、堅固、實用及美觀。
貧窮的社會只重視建築堅固與否，而富裕的社會則會三者兼顧。
台灣地區剛從貧窮走向富裕，因此對建築選擇的標準也正處於一個十字路口，
因此要做正確的選擇，必須先對新舊觀念的交替有所了解。
01.由對低公設比的過度要求到重視空間的情趣：
對低公設比的過度要求是預售屋制度盛行下的產物，
由於在預售時期消費者無法體會建築空間設計的好壞，
於是非常重視有具體數字的公設比率。
在這樣的觀念下，產生許多畸形的住宅產品，如建商過度的壓縮梯間的空間，
讓人一出電梯就感到壓迫感。預售制度也讓與機能有關的設計人忽視，
大家都喜歡淋浴間，於是建商就真的在浴室內裝個淋浴間，
不過尺寸不是適合的九十見方，而是七十五或是七十公分見方。
這樣的淋浴間能不能用，對預售屋的銷售完全沒有影響，
反正在樣品屋裡的淋浴間，可以用各種手法使它看起來大而實用。
02.品質的界定由土木施工到建築設計：
談起建築品質，許多人心目中所想到的是結構是否牢靠，水管是否會漏水等問題，
而不是牆與牆之間的空間該如何規劃，採光與通風如何求盡善盡美之類的問題，
雖然後者也是決定居住品質的要角。
03.由重管理到規劃：
對台灣民眾的認知而言，物業管理的重要性，遠超過其應有的地位之上，
建築管理的良莠對房價有重要的影響，人們似乎都忽略了建築規劃的重要性，
畢竟種在陰影下的榕樹無論如何也長不好，寬度不夠的迴廊，再乾淨光亮也乏人問津。
04.採光：
所謂的採光良好不只是室內夠亮，而且要亮的對。
房子的每個房間都有不同的功能，而自然光的採得必須與功能配合良好，
因此臥房及餐廳最好朝向東方，以取得早上的光，
工作室及廚房需要穩定的光線，因此以北向為宜，
起居室或客廳則可以西向或南向。
05.臥室及餐廳採早上的光：
人們在早上起來總是希望能看見陽光，同時在自然光照映下享用餐點。
一位建築學者曾指出，如果臥室能夠在早上引進陽光，
人們可以在陽光的照映下被暖暖的喚起，
比起被鬧鐘突然吵醒的人們，更容易產生愉悅的情緒。
06.工作室及廚房採穩定的光：
台灣大多數地區位於北回歸線以北，因此太陽的位置略為偏南，
朝向北面的窗不會有日光直接射入，因而由北面採得的光線較為穩定，
適合廚房或工作室等房間的需要。
07.客廳 起居室朝南或西：
在北回歸線以北的地區，朝向南方的房間幾乎在日出以後以後就可接受日光的直射，
適合客廳及起居室。而客廳及起居室的使用時間通常在下午以後，因此西向也可以。
08.公共空間的採光不可忽視：
建設業者重視公共空間採光是從一個其快的地方開始-電梯，
為使建築物的賣點增加，在電梯內的乘客看到外部的景緻，
建商開始在住宅內裝設觀景電梯，且採用大量的玻璃建材，
這自然而然的使電梯內的採光大幅改善，接下來有些建商設法改善在梯廳的採光，
如信義計畫區的預售案<領事館>在梯廳設大扇的落地窗，
其設置的目的與觀景電梯一樣，是為了景觀，但都使室內的採光增加。
09.窗的形式及大小：
窗的大小關係室內採光的品質，一般建議窗的面積不低於室內面積的 25%。
為確保室內的照明良好，房間的縱深最好不要超過窗戶上緣高度的 2 至 2.5 倍。
在開窗面積相同的情況下，開窗的位置越高採光越好。
不同形式的窗會有不同的採光效果，一般最常見的單側窗有光源一致的好處，
運用單側窗採光，光源應與工作台平行，也就是說坐在工作台前的人應該側面對窗。
凸窗是建商為增加賣點所常使用的手法之一，其端的突出物有減少光線的作用，
因此採光的效能不如單側窗，不過由於視野寬廣，適合於有窗前活動的房間。
10.格局：
室內格局由於可隨人調整，因此對房價的影響較小，
這句話許多中古屋市場的買斷客不會相信。中古市場存在一群買斷客，
他們和仲介公司配合，以低價購進中古屋，然後以略高的價格售出。
講誠信的仲介公司不太歡迎這種人，不過有些出類拔萃的買斷客，
可以行情購進住宅，大肆裝修後，再以更高的價格售出，
這種高竿的買斷客在 87 年房地產業者倒風連連的情況之下，
在轉手間仍可以賺到 10% 以上的報酬率。
室內的格局雖然可變易性大，但仍對住宅的價格有所影響，
不可以輕忽。
11.客廳的大小最重要：
除了 7、80 坪以上的豪宅之外，一棟房子要求臥室的寬廣就必須犧牲客廳的面積，
要求客廳的氣派，臥室可能就要小一些。而對一個 70 坪以下的買主而言，
客廳的大小遠重於臥室的大小，因此在購買此類住宅時，
首先要注意房子是否有一些結構性的因素，使客廳的面積受到侷限，
至於臥室的大小只要每個房間不小於三坪半，應該都足夠使用。
在最好的情況之下，客廳餐廳的配置合宜，可創造優良的空間感。
這樣的原則對 25 坪以下兩房住宅更顯的重要，
因為 25 坪的空間要求客廳餐廳等公共空間的合用，就勢必會擠壓到臥房的面積，
因此臥室與臥室及客廳、餐廳之間的隔間必須具有彈性，
為達到此一目的，浴廁必須放置在角落，而不能放置在任何一道牆的中央。
12.在客廳設凹室的可能性：
所謂的凹室是指與客廳相連，但略有區隔的地方，其所需要的面積不大，
只要長一米五寬一米的空間就可以，作用在於當家人要做某些特定的工作，
而又不想到書房去時，凹室就可以派上用場。
13.去臥室不能寒酸：
去看看預售屋樣品屋的搭建，建設業者都對主臥室的陳設不敢忽視，
就算一間五十坪的房子，也會在主臥室放置一套小沙發或更衣室，
建設業者不忘記討好付錢的人<付錢的人往往住主臥室>，
當一般民眾打算出售自宅時也不該忘記這一點，因此如果所買的住宅夠大，
都不該忘記檢查一下房子能不能隔出夠大的主臥室。
對家中有小孩的家庭而言，從主臥室門口不能直視室內是一項重要的條件，
這可以讓小孩臨時要找父母，雙親其中之一可以在門口安撫他。
14.深度超過一米五的陽台：
陽台深度低於 1 米 8，就不會有人想要使用，
以往國內建築法規規定陽台不得超過一米五，因此建商都將陽台設置成狹長形，
這些陽台除了放置閒物外幾乎很少有其他用途。
目前法令只限制陽台與室內面積的筆直，形狀的限制放寬，
這使在八十五年以後的房子具有較強的競爭優勢。
以下就各種功能房間的設置應注意事項略加討論：
‧客廳：要注意其位置是否與住宅內的主要動線分離，由臥室至餐廳或浴廁是否會干擾客廳的活動。
其空間是否能設第二處書房或餐廳，同時由客廳至室外或陽台是否方便。
‧餐廳：是否與廚房相連，能否成為備用書房。
‧廚房：將食物移至餐廳是否方便。所設置的烹調裝置或電器插座是否足夠，位置是否適宜。
而對公寓住宅而言，廚房必須可以直接與工作陽台相通。
‧主臥室：在擺設書桌、座椅、床具、衣櫥等必要家具外，嬰兒床及嬰兒用品的空間也必須考量，
如果沒有單獨的衛浴，主臥室的位置必須鄰近衛浴設備。
‧入口：面積夠大的住宅，最好能由入口直接到餐聽，廚房或起居室。
最少也必須有合宜的空間設置鞋櫃及簡單的儲藏空間。
‧樓梯及玄關：必須能夠兩人同行，能減少噪音的產生，同時必須有良好的照明。