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住宅需求動向調查 95 年第 1 季

住宅需求動向需求面信心有明顯轉強趨勢

一、綜合結論

民國95年第1季國內住宅需求動向需求面信心有明顯轉強趨勢。
就需求動機而言，仍以自住需求佔多數。
在購屋類型方面，臺北縣市以中古屋為主，桃竹、高雄縣市新成屋則以五成左右的市場佔有率成為主流，台中縣市預售屋需求增加，顯示近年來新推的住宅個案，在整體市場佔有比率持續增加。
已購屋者之購屋搜尋時間、看屋間數與上季差異不大，但議價空間持續縮小。
本季房貸負擔率32.1％，為兩年來高點，顯示購屋者購屋負擔加重。
鄰裏環境調查結果與上季相當，多均以學區與生活便利性為考量，但臺北縣市在已購屋者與搜尋者兩者間，在捷運站/火車站這項，期望與現實的差距明顯。
租屋市場方面，整體來說對租金趨勢看法趨向看漲。
租屋搜尋者租屋面積則有縮小的傾向，購屋預算也有所增加。整體而言，臺北縣市的住宅出租市場延續上季，處於相對穩定狀態。

二、已購屋者需求

一.全國住宅需求狀況
(一) 購屋動機：
市場主流仍以首購族群為主，北部投資需求增加
就全國各地區已購屋者購屋動機來看，各地區均以首購需求為主，換屋居住需求則為相對穩定，其中，臺北縣市的首購需求比例稍高，換屋需求則無明顯區域差異。投資需求比重則以臺北市與高雄縣市居多。
(二) 市場類型：
新成屋需求增加，中古屋需求減少
就全國各地區已購屋者購屋市場類型來看，各地區各有消長且有明顯地區性次市場差異的情況存在，臺北縣市明顯以中古屋為主要市場類型，高達近六成，桃竹縣市與高雄縣市則以新成屋為主，約五成上下，而預售屋需求則各地區互有增長，以台中縣市居高。
(三)房屋類型：
需求結構尚稱穩定，區域偏好不同
全國各地區已購屋者購買房屋類型來看，大樓需求比重有北往南遞減之趨勢，其中，臺北縣市以大樓為主要需求類型，高雄縣市與台中縣市則以透天別墅為主要需求類型，臺北縣之需求類型，則同時以公寓與6-12樓大樓為主流。顯示各地區次市場之購屋者，有明顯偏好之不同。
(四)議價及搜尋：
議價空間除高雄縣市外其餘縣市均低於10%，換屋自住、中古屋與有購屋經驗者，議價空間較大
本季議價空間明顯縮小，本季所有縣市僅高雄縣市10.8％其餘縣市均低於10%，顯示本季已購屋者的議價空間受到壓縮。其中以臺北縣議價空間最小為 6.6%，台中縣市與高雄縣市之議價空間相對較高，分別為9.1%及10.8％。而換屋自住、中古屋與有購屋經驗者，則有較大之議價空間。就搜尋狀況來看，各縣市無太大差異。但看屋數則由北往南減少的趨勢，以臺北縣購屋者的看屋環境及效率相對較佳。
(五) 購屋消費偏好與負擔：
房價所得本季下降0.1％，利率上漲預期心理增加市場需求量
就全國各地區已購屋者購屋負擔來看，以臺北市房價所得比最高，其他縣市則倍數相近，而貸款負擔率則以臺北縣市最高。一年後預期房貸利率變化與購屋政策影響，為本季問卷新增問項，經分析結果，利率的調整，不影響提前或延後購屋政策；利率的調整會影響購屋者的負擔，因此，會以房價取向選擇適當房價之房屋類型，充分表現市場預期心理，值得觀察注意。
(六) 鄰裏環境：
以學校、公園為主要考量，其次為生活便利性，多臨二線道
本季已購屋者所購買房屋鄰裏環境中，臨路寬度各縣市仍以二線道居多，而所鄰近之公共設施，與上季統計結果相去不遠。普遍來說，以學校與超市/市場居多，公園次之為，臺北縣市主要以公車站、公園、學校為主；桃竹縣市、台中縣市與高雄縣市則以學校為最主要考量，其次為公園、超級市場。臺北縣市主要以公車站、公園、學校、超市/市場為主；桃竹縣市、台中縣市與高雄縣市則以學校為最主要考量，其次為公園、超市/市場。
二.各地區分析
(一)臺北市：
綜合信心分數最高、投資與新成屋需求增加、房價所得比增加幅度最大
本季臺北市已購屋者的需求動向與上季相較之下，購屋者短期房價信心仍維持樂觀，但較上季保守，長期信心則不足、投資需求增加與房價所得比增加。投資需求與首購自住比例增加，預售屋及中古屋需求大幅衰退，而新成屋需求增加幅度較大。房屋類型仍以大樓為主，其中13樓以上大樓需求明顯增加，可見臺北市房屋需求類型發生轉變。
(二)臺北縣：
綜合信心仍屬樂觀小幅上升、市場類型與房屋類型需求相對穩定
本季臺北縣的住宅市場需求狀況，房價信心仍屬樂觀但較上季略升、投資需求增加、議價空間下跌，長期信心小幅上升增加市場支撐力，前述變化對後續住宅市場需求動能的影響應持續觀察。市場上仍以首購自住為主流，新成屋需求有所增加，但整體來說，臺北縣住宅市場不同市場類型與房屋類型之需求，趨向相對穩定。
(三)桃竹縣市：
綜合信心分數微幅上升、議價空間小幅上升、新成屋需求小幅增加
本季桃園新竹縣市已購屋者房價信心分數些微上升、議價空間小幅上升，但搜尋期間持平，對未來房價看法較近期看法偏悲觀，顯示已購屋者趨向保守觀望。而房價所得比減少，購屋者的負擔減輕。與上季相較下，投資需求增加，新成屋與中古屋需求均大幅增加，且6-12樓之大樓成為市場需求雙主流，顯示購屋者對市場需求有一定程度的改變。
(四)台中縣市：
綜合信心分數小幅上升、換屋自住與投資需求增加、新成屋需求與6-12樓大樓需求大幅增加
台中縣市本季住宅需求，短期房價信心明顯上升，換屋自住與投資需求增加，顯示市場景氣稍有回升跡象，但長期房價信心持平，對長期住宅市場需求支持力道，需進一步觀察。而搜尋期間的增加與議價空間的減少，也顯示台中縣市的買方市場受到壓縮，以及房價所得比的略減，整體購屋負擔減輕。新成屋需求與6-12樓大樓需求大幅增加，顯示購屋者對台中縣市的房屋類型偏好有轉變跡象。
(五)高雄縣市：
綜合信心分數由100分以下爬升118.34分、投資需求大幅增加
高雄縣市本季住宅需求動向趨向上漲，為各縣市中唯一信心分數由100分以下爬升為100以上的縣市。議價空間增加與房價所得比下降，但購屋決策時間與看屋數減少。市場中古屋需求大幅成長，透天別墅需求為市場主流，市場需求結構發生變化。整體來說，房價信心樂觀與投資需求比重的增加，對未來市場景氣的提升有正面衝擊，加上購屋壓力的減少，則可能造成後市的壓力減少，需持續觀察。

三、購屋搜尋者需求

一.全國住宅需求狀況
(一)購屋動機：
首購自住需求增加
本季購屋搜尋者購屋動機，自住需求佔全部購屋搜尋者的76.5%，首購自住佔54.2%，換屋自住佔22.3%；投資需求佔23.5%。相較上季，首購自住需求增加，換屋需求及投資需求皆減少；相較去年同季，則首購自住需求增加，換屋需求及投資需求皆減少。
(二) 市場類型：
中古屋及新成屋潛在需求為雙主流架構，且新成屋有增加之趨勢
本季中古屋及新成屋仍為潛在需求之雙主流架構，而新成屋有增加之趨勢。整體來說，拍賣屋與中古屋均較上季與去年同季減少。其中，中古屋為目前購屋搜尋者的主要對象，佔47.1%，其次為新成屋的39.4%，拍賣屋之購屋搜尋者則佔3.9%。
(三) 房屋類型：
大樓產品仍為主流
從房屋類型來看，以大樓比重最高，為43.4%，其次是透天別墅需求為30.3%，公寓需求佔23.9%。相較上季，大樓需求增加，透天別墅需求增加，公寓需求則略減；相較去年同季，大樓與透天別墅需求減少，公寓需求則增加。本季大樓類型仍為全國潛在需求之主流；長期而言，各類型需求所佔比例變化不大。
(四) 鄰裏環境：
最希望擁有的公共設施前三者依序為捷運站/火車站、學校與公園
就全國而言，購屋搜尋者最希望擁有的公共設施(第一順位)比重最高之前三者依序為捷運站/火車站、公園與學校。至於各地區的購屋搜尋者最希望擁有的公共設施，臺北市與臺北縣為捷運站/火車站；桃竹縣市為學校，台中縣市與高雄縣市為公園。
(五) 預期一年後利率變化對於購屋意願之影響：
不會影響購買意願，但會感到負擔加重
預期一年後利率變化，就全國而言，有較高比例的購屋搜尋者認為購屋決策維持不變僅會感到負擔加重。相同情況下，就全國各地區而言，亦多數潛在購屋者認為購屋決策維持不變僅會感到負擔加重。
二.各地區分析
(一)臺北市：
綜合信心分數上升、新成屋需求增加
本季臺北市購屋搜尋者的需求狀況呈現信心轉強現象。換屋族群略為減少但投資族及首購自住增加；中古屋仍為潛在需求主流，但其需求有下降跡象，轉向新成屋需求增加。投資需求雖略微增加，但房價綜合信心分數上揚至高於100分之水準，其中近期與未來信心分數亦雙雙上升，使得臺北市潛在住宅需求狀況有趨於信心增加的跡象。
(二)臺北縣：
綜合信心分數上升、中古屋仍為潛在需求主流
本季臺北縣購屋搜尋者之住宅需求狀況為信心上升。房價綜合信心分數增加，高於100分之水準，短期及未來信心分數亦皆雙雙上升，顯示對房價轉趨看漲，亦代表來自需求面對房價的支撐有所轉強。投資需求明顯增加，中古屋仍為潛在需求主流，新成屋為其次，公寓需求出現減少現象。
(三)桃竹縣市：
綜合信心分數不變、投資需求增加、透天別墅為主流
本季桃竹縣市購屋搜尋者住宅需求狀況為買氣穩定，信心不變仍偏不足，顯示需求面對未來房價的支撐仍趨薄弱。以首購自住需求為主且所佔比例明顯增加，投資需求則有所減少，整體來看需求買氣仍相對穩定。中古屋及新成屋需求為市場主流，但中古屋需求較上季大幅減少而新成屋需求則大幅增加，大樓需求增加，透天別墅比重減少，公寓需求則有少量增加情形。
(四)台中縣市：
綜合信心分數上升、換屋自住明顯增加、透天別墅仍為主流
本季台中縣市購屋搜尋者之住宅需求狀況為換屋自住出現回溫跡象，信心逐漸回升。房價近期、未來與綜合信心分數均呈現增加現象，且皆已回升至100分以上之水準，顯示來自需求面對房價的支撐有逐漸穩固的趨勢。新成屋持續為市場主流且其比重大幅增加；透天別墅依舊為房屋類型潛在需求之主流，大樓需求增加，公寓需求則明顯減少。
(五)高雄縣市：
綜合信心分數明顯下降、投資及首購需求略為減少
本季高雄縣市購屋搜尋者之住宅需求狀況為信心明顯下降。投資及首購需求略為減少，本季房價近期、未來與綜合信心分數延續上季持續下降，且三種指標皆下滑至低於100分的水準，顯示其抱持較為悲觀的態度。中古屋潛在需求仍為主流，且有增加情形；而透天別墅及大樓持續為雙主流需求，公寓潛在需求則有減少情形。

四、房價信心綜合分數

　　房價信心綜合分數的意義在於需求面就長、短期對房價的支撐強度，如信心分數高於100分，代表購屋者內心存在房價上漲的心理準備，對房價上漲將具有支撐；反之則將容易對房價的穩定性形成考驗。
　　本季全國整體購屋者對房價信心綜合分數為107.12分，較上季增加7.97分，較去年同季減少4.8分。對近期房價信心分數110.01與未來房價信心分數104.24，相較上季均有明顯上漲。其中，對未來信心分數漲幅更高達12.15分，在連續三季後首次總分高於100分，顯示購屋者對未來房價已轉持較為樂觀的心態。
　　整體而言，本季購屋者對房價上漲的信心較為樂觀，特別在中長期趨勢上呈現信心增強的變化，顯示來自需求面對房價上漲的支撐力道有逐漸增強的情形。依現有需求面資訊，預料短期房價由94年第二季開始趨於盤整，但未來整體房價的穩定性仍有待考驗，應持續觀察。

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