文／一家網．詹琇妃／發佈日期：2007年11月29日

　　時序邁入11月，2007年房市也即將走入尾聲，回顧今年前三季的房市表現，在政策利多、高鐵與捷運陸續開通及總統南下購屋等話題刺激下，使得上半年高雄房市不但推案量大增，房價也屢創新高，更吸引北部投資客大舉南下購屋，市場溫度持續走高，然而，買氣卻在房貸利率上升、房貸成數緊縮、次級房貸風暴…等影響下持續走弱，房價仍持續上漲，使得第三季房市陷入盤整格局。以下，回顧高雄今年前三季的房市表現，並作現況分析，使讀者對今年高雄房市變化與現況具全面性與概況性的瞭解。

第三季房市低檔盤整

　　根據10月底出爐的2007年第三季（七∼九月）國泰房地產指數指出，高雄新推個案市場觀望氣氛濃厚，處於低檔盤整格局，呈現房價持續攀升、成交量縮減的「價漲量縮」結構，顯示買方對於房價的上漲難表認同。深究其因，造成房市呈現「價量背離」局面的因素如下：

一、價漲：今年上半年在政策利多、高鐵與捷運陸續開通及總統南下購屋等話題刺激下，使得高雄房價出現一段顯著的補漲效應，同時也掀起一波「北客南移」的投資風潮，大大拉抬了高雄房市的投資買氣，而這正與第三季永慶購屋趨勢大調查中所示，從地區別分析，購屋目的為「投資保值」者以南部地區的30.9％居冠之調查結果相符，如此高比重的投資交易，也更使得市場預期心態更為濃厚，進一步造成第三季的房價不斷持續攀升。

二、量縮：在投資買氣持續上揚的同時，第二季末也出現了一些不利於房市投資的消息，先是五月起金融機構調降房貸成數，繼而六月央行作出升息決議，也帶動房貸利率上升，後來更有次級房貸風暴籠罩，在利多與利空消息交雜下，自住型買方對房價上漲懷有疑慮，投資型買方也抱持觀望的心態，而賣方心態仍高，不肯對價格有太大讓步，使得買氣下滑，銷售率與成交量自然縮減，甚至比去年同期的成交量更少，這也可從高雄市地政處公布的不動產房屋買賣統計結果得證，單以第三季而言，成交量計有7346戶，較去年同期7613戶減少3.56％。

前三季推案量縮價揚

　　 依據內政部統計資料，今年前三季，高雄縣市所有權第一次登記數為1萬2927戶，相較去年同期的2萬961戶約減少9966戶，減幅為38.32%，而高雄市建築開發商業公會統計也顯示，新建物報開工量已連續四年大幅減少，可見高雄新屋推案量有明顯衰退的態勢，另外，最新第三季信義房價指數得出，高雄市房價上揚幅度僅次於台中，由去年的66.88指數上揚至71.98，揚幅達7.6%，顯示房價有顯著的漲幅。觀察市場動態，造成高雄新案「量縮價揚」的原因大致如下：

一、策略管控：房仲業者表示，高雄屬於成屋市場，造成推案量縮減的原因之一，在於高雄當地建商公會策略管控，以建商推案總量管制策略控制新成屋的增加速度，除了能避免因供過於求而出現惡性競爭，也有助於消化大量成屋。

二、金融利空：受到第二季末預期房貸利率上升、房貸成數緊縮…等金融政策影響，首購產品去化不佳，使得供給市場轉而投往高總價產品，原本的首購市場推案量隨之縮減。

三、成本飆漲：土地價格延續強勁漲勢，持續大幅上漲，以美術館特區為例，日前第一排角地的土地就以每坪破百萬元新高價成交，另外，國際石油價格屢創新高，光是八月至九月的漲幅就高達8∼9%，連帶使得各種原物料成本節節高漲，營建成本高築的現象已不言可喻，在土地價格與營建成本雙重拉抬下，房價應聲上漲，而建商為賺取房價和地價上漲雙重利潤，延緩推案，使得推案量縮減。

四、M型化社會：受到M型化社會型態的影響，這波M型化趨勢同樣也反映在房地產交易上，房仲業者認為，隨著薪資所得呈現M型化，使得富者愈富、窮者更窮，豪宅市場潛在買方比以往更多，而首購型買方變得更為無力購屋，許多首購族連10％的自備款都負擔不起，再加上銀行房貸緊縮、通貨膨漲，因而房市轉往豪宅市場，讓豪宅的買氣趨強，同時房價也不斷地向上修正。

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