澄清湖特區 景觀豪宅熱

　　高雄縣的房市表現有另一值得觀察的現象，位於鳥松鄉內的澄清湖特區與高雄市的美術館、農16特區一樣，再次吹起了一股景觀豪宅熱。素有「台灣西湖」美譽的375公頃澄清湖，為高雄近郊最大的湖泊，也是國內頗負盛名的風景區，其中環湖路附近的「住一」特區，規劃為30％低建蔽率、180％低容積的純住宅區段，自民國七十幾年起，早已是金字塔頂瑞的高級住宅區。

　　據房仲業者表示，近年來，雖然澄清湖特區內不乏透天豪宅產品，總價最少1500萬元起跳，甚至也有高達4、5000萬元的水準，但大多座落區段後排，缺少了第一排景觀優勢的加持，讓豪宅市場推案力道稍嫌薄弱，而自從去年高雄縣政府開始限制集合住宅的樓層高度，未來澄清湖特區第一排景觀住宅大樓產品將成絕響，此消息一出，更提高了該區第一排景觀住宅大樓的獨特性及稀有性，寶家建設趁勢第一排景觀大樓「澄峰」，每坪單價在23∼30萬元，打破沉寂了10年的景觀大樓市場局面，使得澄清湖特區景觀豪宅再次受到矚目，連帶也帶動了該區豪宅產品的房價與買氣同步走高。

　　另外，在透天別墅產品的表現上，仍是以豪宅市場為主，如較早之前的龍鎂建設的「涵碧主人」、國城建設的「天闊」、牧羊座建設的「塔里耶森」，到近期遠雄建設的「澄湖villa」與慶旺建設的「帝堡湖」，最低每戶總價從1500萬元起跳，平均總價也都有3000萬∼6000萬元的水準。其中「澄湖villa」訴求飯店式管理、光纖到府的集合式國際渡假別墅，每戶總價約160 0∼4000萬元，目前呈現熱賣勢頭，而「帝堡湖」一戶面寬11米、佔地115坪的三角窗獨棟大別墅，更出現總價8800萬元的新高價，但頂級客源仍爭相探訪，顯示確有其市場的需求。

高雄縣澄清湖特區房市行情一覽表

房市行情	1、第一排景觀大樓個案每坪單價達23∼30萬元 2、透天別墅總價最少1500萬元起跳 3、頂級透天豪宅平均總價也有3000萬∼6000萬元，更創下總價8800萬元新高價。

10月房市交易回穩　買方市場來臨

　　高雄房市在經歷過第三季的盤整後，賣方的心態逐漸放軟，對於房價普遍已肯讓步，促使10月份成交量微幅上漲，較9月成長約1成，呈現「價平量增」的走勢，房仲業者認為，10月份成屋市場交易量的回溫現象，顯示第四季房市轉向由買方主導的市場趨勢，並反映出高雄房市在短期投機買盤退場後，自住型買方轉而成為市場主力，使得房市逐漸回歸基本面。

　　從10月份的房市表現來看，雖然高雄房市有脫離盤整格局的態勢，但未來能否一股作氣乘勢而上，端看市場上的利多是否大於利空。以下分別就現階段市場上的利空與利多消息統計列表，以供釐清更全面、清晰的市場輪廓。

高雄房市利多與利空消息比較表

變因	事件
利多	股市屢創新高、接近萬點。
	每戶設籍滿5年以上，10%土增稅優惠次數不限。
	農曆年前傳統購屋、結婚潮。
	2007年12月底高雄捷運通車。
	2008年漢神百貨2館正式營運。
	2008年巨蛋體育館預計完工。
	2009年新光三越百貨高鐵站前店正式開幕。
	2009年世運會在高雄舉行。
利空	國際油價持續飆漲。
	原物料價格不斷上揚。
	央行可望再升息，帶動房貸利率走揚。
	「債務清理法草案」增列財產抵押權免責條款，房貸、融資設限。

　　觀察上表，市場上乍看利多消息多利空，從歷史經驗來看，這與適逢重大選舉前夕有絕對關聯，除明年1月的立委選舉外，明年3月更有總統大選，隨著選舉期日的逐漸逼近，政府積極釋放各項利多，企圖營造出市場榮景，最直接的影響就是股市的飆升，而股市與房市呈高度的正相關，房市可望有一波榮景。不過，值得注意的是，這波房市回升力道仍需待立委選舉過後，才能真正明朗化，尤其這次立委選舉不同於往年辦在年底，而是延後至隔年1月，與3月的總統大選相當接近，極可能使得農曆年前傳統購屋潮延後浮現，且銀行房貸問題也將影響買氣，另外，12月底高雄捷運通車後的營運狀況也是明年房市表現的一大變數。

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